Ferienwohnung untervermieten: Was Mieter beachten müssen

Rechtslage: § 540 BGB – Erlaubnis ist Pflicht

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Untervermietung eindeutig: Gemäß § 540 BGB darf ein Mieter die gemietete Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters weitervermieten. Das gilt ausnahmslos – egal ob für eine Woche auf Airbnb oder dauerhaft an einen Dritten.

Wer trotzdem ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Gerichte haben in mehreren Urteilen bestätigt, dass die kurzfristige Ferienvermietung über Plattformen wie Airbnb ohne Vermieter-Zustimmung eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt.

Wann muss der Vermieter zustimmen?

§ 553 BGB regelt einen Sonderfall: Wenn ein Mieter aus berechtigtem Interesse einen Teil der Wohnung untervermieten will, hat er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis – sofern dem Vermieter kein wichtiger Grund dagegen spricht. Berechtigte Interessen können sein:

• Vorübergehender Auslandsaufenthalt (Beruf, Studium)
• Finanzielle Notlage, die die Mietzahlung gefährdet
• Änderung der familiären Situation (z. B. Trennung)

Wichtig: Dieser Anspruch gilt nur für die Teiluntervermietung – also wenn der Mieter noch selbst in der Wohnung lebt und nur ein Zimmer untervermietet. Die vollständige Überlassung der Wohnung (z. B. während des Urlaubs) liegt nicht unter diesem Schutz.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Typische anerkannte Ablehnungsgründe:

• Überbelegung: Die Wohnung ist für die Anzahl der Personen nicht geeignet
• Charakterliche Bedenken: Konkrete Anhaltspunkte gegen die Zuverlässigkeit des Untermieters
• Vertragswidrige Nutzung: Die Nutzung als Ferienwohnung widerspricht dem Mietvertragszweck
• Hausordnung: Häufig wechselnde Gäste stören die Hausgemeinschaft

Gerade bei der kurzfristigen Ferienvermietung sehen Gerichte oft einen ausreichenden Grund zur Ablehnung, weil der häufige Wechsel fremder Gäste die anderen Mieter unzumutbar belastet.

Untervermietung auf Airbnb – das besondere Risiko

Airbnb selbst empfiehlt in seinen Nutzungsbedingungen, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Trotzdem inserieren viele Mieter ihre Wohnung ohne Wissen des Vermieters. Das kann folgende Konsequenzen haben:

• Abmahnung durch den Vermieter
• Ordentliche Kündigung (nach Abmahnung)
• Fristlose Kündigung (bei beharrlicher Verweigerung)
• Schadensersatzansprüche (z. B. bei Beschädigungen durch Gäste)
• In Städten mit Zweckentfremdungsverbot: zusätzliche Bußgelder

Airbnb veröffentlicht keine Vermieter-Daten, gibt sie aber auf behördliche Anfrage und gerichtliche Anordnung heraus. Vermieter können außerdem über Nachbarn oder die Verwaltung erfahren, dass die Wohnung als Ferienwohnung betrieben wird.

Eigentümer vs. Mieter – der entscheidende Unterschied

Die gesamte Problematik gilt ausschließlich für Mieter. Wer seine eigene Wohnung oder sein eigenes Haus vermietet, braucht keine Erlaubnis eines übergeordneten Vermieters. Eigentümer haben lediglich mit anderen Regelungen zu tun: Zweckentfremdungsverordnung, Genehmigungspflicht der Gemeinde und steuerliche Pflichten.

Wenn du also Eigentümer deiner Ferienwohnung bist, entfällt dieses Thema für dich vollständig. Für die relevanten Regeln in Bayern und Starnberg empfehlen wir unseren Artikel zur Kurzzeitvermietung und Genehmigungspflicht.

Wie du als Mieter richtig vorgehst

Wenn du deine gemietete Wohnung trotzdem kurzfristig vermieten möchtest, ist der richtige Weg klar:

1. Vermieter schriftlich anfragen – formlos per E-Mail oder Brief, mit konkreten Angaben (Zeitraum, Häufigkeit, Plattform)
2. Auf schriftliche Antwort bestehen – eine mündliche Zusage ist schwer nachweisbar
3. Erlaubnis im Mietvertrag festhalten – oder als separate schriftliche Vereinbarung
4. Versicherung klären – eigene Haftpflicht und Inventarschäden durch Gäste absichern