Was ist Kurzzeitvermietung?
Als Kurzzeitvermietung bezeichnet man die Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses für einen Zeitraum von weniger als 6 Monaten gegen Entgelt. Dazu zählen alle Buchungen über Plattformen wie Airbnb, Booking.com, VRBO, aber auch private Direktbuchungen für Urlauber und Geschäftsreisende.
Die rechtliche Einordnung ist komplex, weil sie mehrere Rechtsgebiete berührt: Mietrecht (wenn du selbst Mieter bist), Baurecht/Zweckentfremdungsrecht, Steuerrecht und Kommunalrecht (Kurtaxe, Gewerbeanmeldung).
Vor dem ersten Inserat Gemeinde fragen – spart viel Ärger. Besonders in München und Ballungszentren kann das Ignorieren der Regeln zu empfindlichen Bußgeldern führen.
Bundesweite Unterschiede: Warum die Gemeinde entscheidet
In Deutschland gibt es kein einheitliches Bundesgesetz zur Kurzzeitvermietung. Stattdessen regeln einzelne Bundesländer und Gemeinden die Zulässigkeit. Die Konsequenz: Was in München verboten ist, kann in Starnberg oder Rosenheim problemlos legal sein.
Drei Bundesländer haben besonders strenge Regelungen: Berlin, Hamburg und Bayern (nur für bestimmte Städte). Der Rest Deutschlands hat vergleichsweise wenige Einschränkungen.
München: Zweckentfremdungsverbot
München hat eine der strengsten Regelungen in Deutschland. Das Zweckentfremdungsverbot sieht vor:
- Wohnungen dürfen nicht dauerhaft aus dem Wohnungsmarkt entzogen werden
- Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung) gilt als Zweckentfremdung, wenn sie mehr als 8 Wochen (56 Tage) pro Jahr erfolgt
- Für mehr als 8 Wochen braucht man eine Genehmigung der Stadt München
- Diese Genehmigung ist grundsätzlich möglich, aber nicht garantiert
- Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro bestraft werden
Ausnahme: Wer seinen Hauptwohnsitz nur zeitweise verlässt (z. B. bei Urlaub) und die Wohnung in dieser Zeit vermietet, gilt in der Regel nicht als „Zweckentfremdung".
Bayern allgemein: Außerhalb Münchens
In den meisten Teilen Bayerns gibt es kein allgemeines Zweckentfremdungsverbot. Das bedeutet: Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich erlaubt – mit einigen Ausnahmen:
- Einzelne Kommunen können eigene Regelungen erlassen (z. B. Garmisch-Partenkirchen, Berchtesgaden)
- In WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kann die Gemeinschaft Ferienvermietung einschränken oder ganz verbieten
- Kurtaxe-Pflicht in Kur- und Erholungsorten (dazu unten mehr)
- Gewerbliche Ferienvermietung kann eine Gewerbeanmeldung erfordern
Starnberg und Landkreis: Aktuelle Lage
Im Landkreis Starnberg und in der Stadt Starnberg gibt es Stand 2026 kein allgemeines Zweckentfremdungsverbot. Kurzzeitvermietung ist daher grundsätzlich zulässig. Zu beachten sind:
- Kurtaxe: Starnberg erhebt eine Kurtaxe – als Vermieter bist du verpflichtet, diese bei Gästen einzuziehen und abzuführen
- Anmeldepflicht: Gäste müssen ggf. gemeldet werden (Meldeschein – besonders relevant für ausländische Gäste)
- WEG-Regelungen: In Mehrfamilienhäusern kann die Teilungserklärung oder ein WEG-Beschluss Ferienvermietung einschränken
- Steuer: Einnahmen sind steuerpflichtig – Vorauszahlungen beim Finanzamt erforderlich
Was bei Verstoß droht
Die Konsequenzen hängen stark von der Gemeinde ab:
- In München: Bußgeld bis 500.000 Euro, Untersagung der Vermietung
- In anderen bayerischen Städten mit Zweckentfremdungsverbot: je nach Gemeinde 2.500–50.000 Euro
- Bei Verstoß gegen WEG-Beschlüsse: Unterlassungsklage durch die Eigentümergemeinschaft
- Steuerrechtliche Konsequenzen: Nachzahlungen + Zinsen + ggf. Steuerhinterziehungsvorwurf
Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnung
Ein wichtiger Unterschied, der oft übersehen wird:
- Hauptwohnsitz (eigene Wohnung): In München: Bis zu 8 Wochen pro Jahr genehmigungsfrei vermieten, wenn du selbst dort wohnst. In Bayern außerhalb München: Weitgehend frei.
- Zweitwohnung / Investitionsobjekt: Hier sind die Regeln strenger. Wer eine Wohnung kauft, um sie dauerhaft als Ferienwohnung zu nutzen, muss in restriktiven Gemeinden zwingend eine Genehmigung haben.