Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Steuerberatung dar. Für deine individuelle Situation empfehlen wir, einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Grundregel: Alle Einnahmen müssen in die Steuererklärung
Wer seine Ferienwohnung vermietet, erzielt steuerlich gesehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese müssen grundsätzlich in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden – unabhängig davon, ob du über Airbnb, Booking.com, eine eigene Website oder privat vermietest. Die Plattform, die du nutzt, ändert nichts an deiner Steuerpflicht.
Gibt es eine Freigrenze?
In Deutschland gibt es keine spezifische Freigrenze für Mieteinnahmen aus Ferienwohnungen. Was es gibt, ist die sogenannte Liebhaberei-Regelung: Wenn deine Vermietung dauerhaft Verluste erzeugt und das Finanzamt annimmt, dass du keine Gewinnerzielungsabsicht hast, kann es die Verluste steuerlich nicht mehr anerkennen.
Achtung: Eine häufige Fehlannahme ist, dass Einnahmen bis 520 € im Jahr steuerfrei seien. Das stimmt so pauschal nicht für Mieteinnahmen – die 520-€-Grenze bezieht sich auf andere Bereiche (wie nebenberufliche Tätigkeiten). Bei der Ferienwohnungsvermietung gilt: melden, immer.
Werbungskosten: Was du absetzen kannst
Das Gute: Was du einnahmst, darfst du um deine Ausgaben kürzen. Du zahlst also nicht auf den Gesamtbetrag, sondern auf den Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Absetzbar sind zum Beispiel:
- Reinigungskosten zwischen den Belegungen
- Reparaturen und Instandhaltung
- Anteilige Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) für die Vermietungszeiten
- Internet- und Telefonanteil
- Kosten für Plattform-Provisionen (Airbnb, Booking etc.)
- Abschreibung auf Einrichtungsgegenstände (AfA)
- Website-Kosten, Google Business, Marketing
- Anteilige Zinsen bei Finanzierung der Immobilie
Bei gemischt genutzten Wohnungen (du wohnst selbst einen Teil des Jahres darin) werden die Kosten anteilig nach Vermietungstagen aufgeteilt.
Umsatzsteuer: Wann wird's relevant?
Wer als Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG gilt – also im Vorjahr weniger als 22.000 Euro Umsatz erzielt hat und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 Euro bleibt – muss keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen. Das ist für viele private Ferienwohnungsvermieter der Normalfall.
Überschreitest du diese Grenzen, wird's komplexer: Die Kurzzeit-Vermietung an Feriengäste gilt als umsatzsteuerpflichtige Leistung. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 7 % (ermäßigt, weil Beherbergungsleistung). Du müsstest dann eine Umsatzsteuer-ID beantragen und Voranmeldungen abgeben. Spätestens hier lohnt sich ein Steuerberater.
Brauche ich ein Gewerbe?
In den meisten Fällen: nein. Die reine Vermietung einer Ferienwohnung – auch über mehrere Monate im Jahr – gilt steuerlich als Vermögensverwaltung, nicht als Gewerbebetrieb. Gewerblich wird es erst, wenn du ergänzende Leistungen anbietest, die über normale Beherbergung hinausgehen: z.B. regelmäßiger Wäscheservice, Frühstück, Ausflugsbuchungen oder mehrere Ferienwohnungen professionell und organisiert betreibst.
Das Finanzamt bewertet jeden Fall einzeln. Im Zweifel gilt: beim zuständigen Finanzamt nachfragen oder einen Steuerberater einschalten.
Empfehlung: Einnahmen und Ausgaben dokumentieren
Führe eine einfache Tabelle: Datum der Buchung, Anzahl der Nächte, Einnahmen, Plattform, Ausgaben mit Belegen. Das erleichtert die Steuererklärung erheblich und macht dich bei einer eventuellen Prüfung handlungsfähig. Viele Plattformen (Airbnb, Booking) stellen Jahresübersichten bereit – nutze sie.
Wer mehr als 5.000–8.000 € im Jahr durch seine Ferienwohnung einnimmt, sollte ernsthaft über einen Steuerberater nachdenken. Die Kosten dafür sind überschaubar – und die Fehler, die Laien machen, können teurer werden als das Honorar.