Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für deine konkrete Situation empfehlen wir einen Steuerberater.
Einkommensteuer: Was zählt als Grundlage?
Einnahmen aus der Ferienwohnungsvermietung sind in Deutschland einkommensteuerpflichtig. Das bedeutet jedoch nicht, dass du auf jede eingenommene Euro Steuer zahlst. Die Besteuerung gilt für deinen Gewinn – also deine Einnahmen minus alle abzugsfähigen Ausgaben (Werbungskosten).
Wenn du zum Beispiel 8.000 € im Jahr einnimmst, aber 5.500 € an absetzbaren Kosten hast, ist dein steuerlich relevanter Gewinn nur 2.500 €. Dieser Betrag wird dann mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – nicht die 8.000 €.
Der Grundfreibetrag: Wann zahle ich nichts?
In Deutschland gilt ein persönlicher Grundfreibetrag von 11.784 € (Stand 2024). Liegt dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen – also alle Einnahmen aus allen Quellen abzüglich aller Kosten – unter dieser Grenze, zahlst du keine Einkommensteuer.
Für die meisten nebenberuflichen Ferienwohnungsvermieter bedeutet das: Du zahlst nicht "nichts", weil du neben der Ferienwohnung noch andere Einkünfte hast (Gehalt, Rente etc.), die bereits über dem Freibetrag liegen. Aber du verstehst jetzt das Prinzip: Besteuert wird immer das Gesamteinkommen, nicht isoliert die Ferienwohnungs-Einnahmen.
Was du von deinen Einnahmen absetzen kannst
Das Finanzamt erkennt alle Ausgaben an, die direkt mit der Ferienwohnungsvermietung zusammenhängen. Hier sind die wichtigsten Posten:
Laufende Betriebskosten
- Reinigungskosten – Endreinigung, Reinigungsmittel oder bezahlte Reinigungskraft
- Anteilige Nebenkosten – Strom, Wasser, Heizung (anteilig, wenn du die Wohnung auch selbst nutzt)
- Internet – wenn das WLAN für Gäste vorgesehen ist
- Wäschepflege – Bettwäsche, Handtücher
- Verbrauchsmaterialien – Toilettenpapier, Küchenrolle, Kaffeepads etc.
Abschreibung (AfA)
- Möbel und Einrichtung – werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben (typisch 5–13 Jahre)
- Elektrogeräte – Kühlschrank, TV, Waschmaschine
- Gebäude-AfA – wenn du die Wohnung als Eigentümer vermietest (2–3 % p.a.)
Weitere absetzbare Kosten
- Plattformgebühren (Airbnb, Booking.com Provisionen)
- Versicherungsprämien für die Ferienwohnung
- Zinsen für Finanzierungsdarlehen
- Steuerberatungskosten
- Kosten für Website und Marketing (z.B. lexmail.club-Kosten sind absetzbar)
- Fahrten zur Wohnung (z.B. für Reinigung, Check-in)
Tipp: Führe das ganze Jahr über Belege und sammle alle Quittungen. Viele Vermieter verschenken Steuervorteile, weil sie Kleinbeträge nicht belegen. Auch 15 € für Reinigungsmittel und 30 € Kaffeepads sind absetzbar.
Verluste aus der Ferienwohnung steuerlich nutzen
Wenn die Ausgaben deine Einnahmen übersteigen – zum Beispiel wenn du frisch renoviert hast oder die Auslastung in einem Jahr gering war – entsteht ein steuerlicher Verlust. Diesen Verlust kannst du mit anderen Einkünften verrechnen und dadurch Steuern sparen.
Wichtige Einschränkung: Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Wer dauerhaft Verluste macht, dem kann das Finanzamt die steuerliche Verlustverrechnung verweigern ("Liebhaberei"). Als Faustregel gilt: Über einen Zeitraum von 10–15 Jahren sollte die Vermietung insgesamt profitabel sein.
Umsatzsteuer: Ab wann relevant?
Als Kleinunternehmer (bis 22.000 € Jahresumsatz) bist du von der Umsatzsteuer befreit. Du stellst keine Mehrwertsteuer in Rechnung und musst auch keine abführen. Das vereinfacht die Buchhaltung erheblich.
Wer über 22.000 € Umsatz pro Jahr erzielt, muss reguläre Umsatzsteuer (aktuell 7 % für Beherbergung) abführen – kann aber im Gegenzug Vorsteuer aus seinen Ausgaben geltend machen. Ab diesem Punkt ist ein Steuerberater keine Option mehr, sondern eine Notwendigkeit.
Weitere steuerrechtliche Aspekte zur Ferienwohnungsvermietung – insbesondere die Frage Gewerbe oder privat – findest du in unserem Artikel Brauche ich ein Gewerbe?