Wie findet man den richtigen Preis?
Den idealen Nächtigungspreis kennst du nicht von Anfang an. Er ergibt sich aus drei Faktoren: dem Markt (was verlangen vergleichbare Wohnungen in deiner Region?), deinen Kosten (was musst du mindestens einnehmen, damit sich die Vermietung lohnt?) und deinem Auslastungsziel (willst du möglichst oft vermieten oder lieber weniger, dafür teurer?).
Starte mit einer Marktanalyse: Schau dir auf Airbnb, Booking.com und FeWo-direkt an, was vergleichbare Wohnungen in deiner Gemeinde in der Hauptsaison kosten. Gleiche Ausstattung, gleiche Lage, ähnliche Gästezahl. Das ist dein Marktpreis – von dem aus du nach oben oder unten justierst.
Die Faustregel zur Preisberechnung
Eine praktische Orientierung für den Mindestpreis: Teile den jährlichen Mietpreis (was du erzielen würdest, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wäre) durch 365 und multipliziere das Ergebnis mit einem Faktor von 1,5 bis 2,5. Dieser Aufschlag deckt Leerstand, Reinigungskosten und den höheren Verwaltungsaufwand der Kurzzeitvermietung.
Beispiel: Wohnung würde dauerhaft für 800 €/Monat vermietet werden. Jahresmiete: 9.600 €. Geteilt durch 365 = 26 € Tagesmietäquivalent. Multipliziert mit Faktor 2,5 = 65 € Mindest-Nächtigungspreis. In guter Lage mit hoher Nachfrage realistisch noch deutlich höher.
Saisonpreise: Unterschätzt von vielen Vermietern
Wer das ganze Jahr den gleichen Preis verlangt, verschenkt in der Hochsaison viel Geld – und verliert in der Nebensaison unnötig Buchungen. Saisonale Preisgestaltung ist der einfachste Hebel zur Gewinnsteigerung.
Typische Preiszonen in Bayern
- Hauptsaison Sommer (Juli–August): 30–50 % Aufschlag auf den Basispreis
- Weihnachten / Neujahr / Ostern: 40–60 % Aufschlag – diese Perioden können dein ganzes Jahr retten
- Schulferien Bayern allgemein: 20–30 % Aufschlag
- Nebensaison (November, Januar, Februar ohne Skigebiet): 10–20 % Rabatt auf Basispreis
- Wochenenden: 15–25 % teurer als Wochentage
Preis-Tipp: Setze in der Nebensaison keine zu niedrigen Preise – das signalisiert auf Plattformen manchmal schlechte Qualität. Besser: kurze Mindestaufenthalte (1 Nacht statt 3) und kleine Rabatte für längere Aufenthalte.
Mindestaufenthalt: Mehr Gewinn pro Buchung
Viele Vermieter unterschätzen den Effekt des Mindestaufenthalts auf ihre Wirtschaftlichkeit. Jede Buchung verursacht Fixkosten: Reinigung (40–80 €), Wäschewechsel, Check-in-Aufwand. Bei einem Aufenthalt von nur einer Nacht bleiben oft kaum Einnahmen übrig.
In der Hauptsaison empfehlen sich 3–5 Nächte als Minimum. In der Nebensaison kann 1–2 Nächte sinnvoll sein, um Leerstand zu vermeiden. Kommuniziere den Mindestaufenthalt klar in deinem Inserat.
Plattformgebühren vs. Direktbuchung
Airbnb und Booking.com nehmen zwischen 15 % und 20 % deines Nächtigungspreises als Provision. Das ist viel – und ein starkes Argument für die eigene Buchungswebsite. Wer Gäste direkt buchen lässt, spart diese Gebühren komplett und hat 15–20 % mehr Ertrag pro Buchung.
Außerdem kannst du auf deiner eigenen Website deinen Preis um eben diese Plattformgebühr günstiger anbieten und verdienst trotzdem gleich viel – was für den Gast ein echtes Argument für die Direktbuchung ist. Wie du das umsetzt, zeigen wir auf unserer Ferienwohnung-Upscale-Seite.
Was Gäste für höhere Preise akzeptieren
Wer mehr verlangen will, muss mehr bieten – oder zumindest mehr zeigen. Folgende Faktoren rechtfertigen Premiumpreise:
- Professionelle Fotos (sichtbar höheres Niveau)
- Viele positive Bewertungen (4,8 Sterne oder mehr)
- Alleinstellungsmerkmale (Seeblick, Sauna, Top-Lage)
- Schnelle Reaktionszeit auf Anfragen
- Klare, vollständige Kommunikation vor dem Aufenthalt
Mehr dazu, wie Bewertungen deinen Preis rechtfertigen, liest du in unserem Artikel Ferienwohnung Bewertungen systematisch sammeln.
Preis regelmäßig überprüfen
Der Markt verändert sich – neue Mitbewerber kommen, Plattformen ändern ihre Algorithmen, die Nachfrage schwankt. Überprüfe deine Preise mindestens einmal pro Saison und passe sie an. Was im Sommer 2024 funktioniert hat, muss 2026 nicht mehr optimal sein.